住宅ローンのはなし

住宅ローンってそう何度も借りるものでもないので、今回の家購入に際して僕も全く知識がない状態からのスタートでした。ので、全くゼロからの人のためのローンの話。

まず、いくら借りられるのかとか気になりますよね。よく「年収の6倍まで」とかいう話もありますが、僕は逆にいくらなら返せるかで考えてみても良いのだと思います。うちの場合は月額の払いがコレくらいで、ボーナス払いでコレくらいで、とトータル年間でいくら払えるかを基準に、それを何年続けて返すかで考えました。というわけで僕はサラリー生活が今後20年続くはずですが、25年ローンということにしました。最後の5年間の収入がなくなる期間はどうするんだ?という話になりますが、そこは将来的な増収を見越して繰り上げて返済したり、後に書きますが住宅ローン減税で還付された額を充てれば5年の繰上げは何とかなりそうな計算になりました。

もひとつ問題になるのは、どういう借り方をするかも含んでどこで借りるかです。
住宅ローンの場合、昔は「住宅金融公庫」から融資を受けるというのが一般的だったようですが、2007年4月からその業務を「住宅金融支援機構」に引き継いで、ここと民間金融機関が提携して提供している長期固定金利の住宅ローン商品「フラット35」ができました。一般的にはコレを利用するのだと思います。もちろん優良企業などにお勤めの方は、会社で融資していただく方が金利面で有利だと思いますので、利用できる場合はそちらを利用するのも良いと思います(会社にもよりますが、就業年数などによって借りられる額が違うと思います)。一概にフラット35といっても、大枠の「長期固定金利」「返済期間が最長35年」「保証人不要」「繰り上げ返済手数料が無料」などの共通点以外は、各金融機関ごとに金利やサービス内容に違いがあります。

ではどこで借りるのが良いのでしょう?調べればすぐに分かることですが、通常なら楽天モーゲージが金利面で有利です。2009年7月の段階で(<金利は月単位で変動します)20年~35年のローンの金利は2.82%です。他社を見てみると、

三井住友銀行 3.96%
三菱UFJ銀行 3.76%
広島銀行 3.17%

などとなっています。パーセンテージでいえば大した差じゃないと思うかもしれませんが、仮に、1%金利が違うとどうなるか。3000万円を25年借りるとしたときに

金利3.9%だと‥返済総額4700万円→金利は1700万円
金利2.9%だと‥返済総額4221万円→金利は1221万円

と、500万円近い額の差が出るのです!住宅ローンの金利って「残債に金利の%分を加えた額が残債になる」わけですから、要するに金利(の含まれた残債)に金利がかかるわけです。ガソリン税に消費税がかかるガソリンみたいなことが毎年(<毎月か)繰り返されるわけですね。
住宅ローンの場合借りる額が額ですから、金利は低ければ低い方がよいわけで、金利の低い商品を探すわけですが、じゃ、どこがいいのか。
先にも挙げましたが、楽天モーゲージは金利面ではトップクラスだと思います。でも、もっと金利が低いところがあるのです。2009年7月の20年~35年が2.767%と、楽天モーゲージよりも優遇される金利の銀行は‥ソニー銀行です。ソニー銀行の基準金利は3.667%なのですが、必要条件を満たすと今日現在で0.9%の引き下げがあります(現状では年内のサービス)。引き下げ条件は借り入れまでに

1)給与振込
2)積み立て定期預金
3)外貨普通預金
4)クレジットカード(MONEYKit《セゾン》カード)

のいずれかの取引をしている必要があります。うちの場合はたまたま外貨預金をソニー銀行でしていましたが、へーベルハウスの提携ローンということで、上記条件がなくても優遇金利で借りられたようです。

結局、表に出ている金利だけじゃなくて、ハウスメーカーの提携ローンなどの「ある条件を満たしたら優遇される金利」の情報に出会えるかということが大切ということですね。家を買う買わないに関わらず、ローン計算機はWeb上にいろいろありますから、借りる金額・返す金額・金利総額などを検討してみるのも面白いかと思います。
という、今日はほとんどキョウちん個人向けの投稿だったりするわけです。

1 Comment

キョウ

個人ブログで、個人宛てに、こんなに詳しくありがとうございました!
現状で交渉中のどこのハウスメーカーよりも踏み込んだ内容で勉強になりましたw
勢いで選ばずに慎重にコトを運んでいきたいと思います…

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